फिक्सर अपर, फ्लिप या फ्लॉप, रिहैब एडिक्ट, और इस ओल्ड हाउस को देखने के लिए हर हफ्ते लाखों लोगों ने ट्यून करने का एक अच्छा कारण है । चाहे वे घर के फ़्लिपिंग, रिनोवेशन या रियल एस्टेट एजेंटों पर ध्यान केंद्रित करने वाले कार्यक्रमों में रुचि रखते हैं, अमेरिकियों को स्पष्ट रूप से आवास उद्योग और इसके चारों ओर घूमने वाले करियर के प्रति जुनून है। लेकिन यह सिर्फ टेलीविजन शो नहीं है जो हमें लुभाते हैं। रियल एस्टेट, GALLUP न्यूज़ के अनुसार, अमेरिकियों के बीच सबसे पसंदीदा निवेश है। वास्तव में, 34 प्रतिशत लोगों का कहना है कि यह सबसे अच्छा दीर्घकालिक निवेश है।
यह समझने के लिए कि लोग आवास बाजार में कैसे पैसा कमा रहे हैं (और रास्ते में कुछ प्रमुख टेलीविजन भ्रांतियां हैं), हमने चार महिलाओं के साथ बातचीत की, जिन्होंने सभी प्रकार की अचल संपत्ति परियोजनाओं के माध्यम से प्रभावशाली रकम बनाई है। चाहे वह एक साइड हॉस्टल हो या उनका पूर्ण रूप से उड़ाया हुआ कैरियर, यहां पर कैसे वास्तविक लोग हैं - टेलीविजन स्टार नहीं-यह कर रहे हैं।
एडेला मिज़्राची, 41, फ्लिपर
स्थान: शिकागो के उपनगर
व्यवसाय: संचार प्रबंधक और ब्लॉगर पर मेरे फ़्लिप पढ़ें
संपत्तियों की संख्या: 2 (अभी के लिए)
अचल संपत्ति में वर्ष: 1.5
अब तक किए गए धन: $ 117, 000
क्या आप अचल संपत्ति के लिए आकर्षित किया? मैंने हमेशा संपत्ति को दीर्घकालिक धन की नींव के रूप में देखा है। यह आर्थिक उतार-चढ़ाव को थोड़ा बेहतर बनाता है। यह संपत्ति है, यह जमीन है - आप कुछ के मालिक हैं। यह एक स्टॉक की तरह नहीं है जिसे आप वास्तव में नहीं जानते हैं कि आपके पास क्या है।
आपने कैसे शुरू किया? मेरे प्रेमी जॉन और मैंने डेटिंग शुरू कर दी, और वह पहले ही फ़्लॉप हो गया था। वह मार्क एलन रियल्टी में एक लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट एजेंट है। हमें डेटिंग के छह महीने के भीतर, हम अपनी पहली संपत्ति खरीद रहे थे और इसे एक साथ फ्लिप कर रहे थे।
क्या एक साथी होना जरूरी है? मैं जॉन के बिना ऐसा नहीं कर सकता था। वह सभी बाजार विश्लेषण करता है, और वह बहुत सारे काम करता है-यही कि हमने बहुत सारा पैसा बचाया। यह हम दोनों के बीच पूर्णकालिक काम है।
सबसे चुनौतीपूर्ण हिस्सा: सबसे बड़ी बाधा शून्य से एक संपत्ति तक हो रही है। एक बार जब आप पहले एक से गुजर चुके होते हैं, तो बहुत कुछ सीखने को मिलता है जो यह होता है कि यह बहुत स्पष्ट हो जाता है कि क्या यह फिर से करने लायक है। हम अब हर समय ऑफ़र में डाल रहे हैं।
विश्वसनीय और उचित ठेकेदारों को खोजना एक बड़ी चुनौती है - यह लगभग स्पेक्ट्रम के दो विपरीत छोरों जैसा है। यदि वे विश्वसनीय हैं तो वे सबसे अधिक संभावना रखते हैं।
और परमिट प्रक्रिया भारी हो सकती है। मुझे नहीं लगता कि बहुत से लोग समझते हैं कि नौकरशाही गाँव कैसे हो सकते हैं। उदाहरण के लिए, हम एक परमिट के लिए कागजी कार्रवाई करते हैं और कुछ भी वापस पाने में एक महीने से छह सप्ताह तक का समय लगता है। और आप परमिट प्राप्त करने से पहले घर को नहीं छू सकते।
"मुझे 'व्हाट एचजीटीवी इज़ नॉट टेलिंग यू' नामक एक किताब लिखनी चाहिए।"
आरंभ करने के लिए आपको कितने पैसे चाहिए : मुझे एक किताब लिखनी चाहिए जिसका नाम है HGTV इज़ नॉट टेलिंग यू । जो चीज मुझे पागल करती है, वह है उनकी त्वरित गणना। होल्डिंग लागत, कर, बीमा, ब्याज-वे सभी चीजें हैं। वे भी खाते में रियाल्टार लागत नहीं लेते हैं। उस घर पर जिसे हमने $ 275, 000 में बेचा था, फ़्लिप किया, मैंने रियाल्टार की लागत पर $ 13, 760 खर्च किए।
आपको खरीद पर समापन लागत के लिए बजट चाहिए, जो खरीद मूल्य का 1.5 प्रतिशत है, बिक्री पर समापन लागत, जो मरम्मत मूल्य (एआरवी), रियाल्टार फीस के 1.5 प्रतिशत हैं, जो एआरवी का 5 प्रतिशत है, और करों, बीमा, उपयोगिताओं और ब्याज को कवर करने वाली लागतें, जिन्हें मैं आमतौर पर प्रति माह $ 1, 000- $ 1, 500 के बीच अनुमानित करता हूं। फिर आपको उस सभी को संपत्ति की लागत और नवीकरण की लागत में जोड़ना होगा। हम आम तौर पर अप्रत्याशित लागतों के लिए 5-10 प्रतिशत बफर करते हैं जो नवीकरण के दौरान आते हैं। और आपको खुद से पूछना होगा, क्या मैं इस पर पैसा खो सकता हूं? क्योंकि ऐसा हो सकता है।
शुरुआती लोगों के लिए सर्वश्रेष्ठ सुझाव: जितना आपको लगता है कि उस पर खर्च करने की आवश्यकता के बारे में दोगुना समय लगेगा। अगर आपको लगता है कि एक महीना होने वाला है, तो इसे दो में बदल दें। और आपकी पहली परियोजना हमेशा बहुत अधिक समय लेने वाली है क्योंकि आप अभी भी पानी का परीक्षण कर रहे हैं, और फिर एक बार जब आप जानते हैं कि आपको क्या पसंद है, तो आप इसे घर-घर दोहराने जा रहे हैं।
जेमी क्राउच, 33, एजेंट और संपत्ति प्रबंधक
स्थान: तुलसा, ओक्लाहोमा
व्यवसाय: रियल एस्टेट ब्रोकर, उद्यमी और संपत्ति प्रबंधक
संपत्तियों की संख्या: 4 (उसके खुद के घर सहित) प्लस 35 जो वह प्रबंधित करती है
अचल संपत्ति में वर्ष: 14
अब तक किए गए धन: $ 200, 000 +
क्या आप अचल संपत्ति के लिए आकर्षित किया? जब आप दीर्घावधि के लिए अपने गुण रखते हैं, तो हम इसे वेक-अप मनी कहते हैं क्योंकि जैसे ही आप जागते हैं, आप किराये की संपत्तियों के मालिक बनकर पैसा कमा रहे हैं। वे आपके बिना काम पर जाने के लिए आय पैदा कर रहे हैं। यह एक अच्छा पक्ष संसाधन है, और कोई भी इसे कर सकता है। 401k होने के बजाय, मेरी सेवानिवृत्ति हमारी निवेश संपत्ति होने जा रही है। जब मैं सेवानिवृत्ति की आयु के करीब हो जाता हूं, तो उन्हें भुगतान किया जाएगा, इसलिए किराए से मिलने वाली नकदी का प्रवाह वही होगा जो मैं अपनी सेवानिवृत्ति के लिए करता हूं।
आपने कैसे शुरू किया? अचल संपत्ति मेरे खून में है। मेरे माता-पिता के पास किराये की संपत्तियां थीं जब मैं एक बच्चा था, और 19 साल की उम्र में उन्होंने पूछा कि क्या मैं उन्हें प्रबंधित करने के लिए तैयार हूं। जब मैं कॉलेज गया तो मैंने अचल संपत्ति में खनन किया और मुझे अपना अचल संपत्ति लाइसेंस मिला।
हमने अपनी खुद की संपत्ति (मेरे पति के एक ठेकेदार) का निर्माण शुरू किया, और फिर उस घर को बेचकर, हम रियल एस्टेट में निवेश करने और निवेश करने के लिए पर्याप्त पैसा बनाने में सक्षम थे।
क्या एक साथी होना जरूरी है? मेरा पति मेरा स्वतंत्र श्रमिक है। वह बहुत काम का है, और वह एक वाणिज्यिक ठेका कंपनी के लिए काम करता है।
सबसे चुनौतीपूर्ण हिस्सा: मेरे लिए सबसे कठिन हिस्सा शुरू हो रहा था। 2008 से पहले, उधार उद्योग बहुत अलग था। अब अधिक उधारदाताओं को लगभग 20 प्रतिशत नीचे की आवश्यकता होती है, इसलिए यदि आपके पास नकदी नहीं है तो शुरू करना वास्तव में कठिन है।
आरंभ करने का सबसे अच्छा तरीका यह है कि आप अपने घर को किराये की संपत्ति में बदल दें जब आप स्थानांतरित होने के लिए तैयार हों - तो ज्यादातर लोग ऐसा करते हैं क्योंकि आवश्यक 20 प्रतिशत नीचे आना मुश्किल है। एक बार जब आप शुरू हो जाते हैं, तो यह असीम रूप से आसान हो जाता है।
"यदि आप इसके बारे में कुछ नहीं जानते हैं और आप इसमें आँख बंद करके कूदते हैं ... एक बुरा सौदा आपको पूरी तरह से मिटा देगा।"
सबसे पुरस्कृत हिस्सा: अपनी संपत्ति बढ़ाना कठिन है और अचल संपत्ति मेरे पति और मेरे लिए एक बड़ा संसाधन रहा है। हमने अपने बिसवां दशा में निवेश करना शुरू किया।
आरंभ करने के लिए आपको कितना पैसा चाहिए: यह बहुत सारे कारकों पर निर्भर करता है। अचल संपत्ति में कटौती और सूखा नहीं है। हर सौदा अलग है। मैं "50 प्रतिशत नियम" की सिफारिश करता हूं: यदि आपके पास कोई ऐसी संपत्ति है जिसमें आप रुचि रखते हैं, तो आप शोध कर सकते हैं कि यह कितना किराया देगा, और फिर उस किराए का लगभग 50 प्रतिशत खर्च, बीमा, मरम्मत आदि के लिए होगा। फिर आप यह निर्धारित करते हैं कि आपका बंधक भुगतान क्या होगा और यदि नकदी प्रवाहित होती है, और आप पैसे कमा रहे हैं, तो यह वारंट को आगे देखता है।
शुरुआती लोगों के लिए सबसे अच्छी टिप: आपको यह पता लगाना होगा कि आपको रियल एस्टेट क्या चाहिए। क्या आप चाहते हैं कि यह आपकी सेवानिवृत्ति योजना हो और सप्लीमेंट की मदद करे? क्या आप जल्दी नकदी बनाने की कोशिश कर रहे हैं? आपको यह पता लगाना होगा कि आपके पास कौन सा लक्ष्य है और फिर अपने क्षेत्र में किसी को खोजिए, एक संरक्षक, जो आपको इसके माध्यम से चल सकता है और ins और outs की व्याख्या कर सकता है।
आप यह भी सुनिश्चित करना चाहते हैं कि आपके पास एक अच्छी टीम हो, जिसके पास एक ठेकेदार हो, जिसे आप जानते हैं और उस पर विश्वास करते हैं, आपके करों के माध्यम से चलने के लिए एक सीपीए, एक संपत्ति प्रबंधक यदि आप इसे स्वयं प्रबंधित नहीं करना चाहते हैं, और रियल-एस्टेट एजेंट जो निवेश में माहिर हैं। यदि आप इसके बारे में कुछ नहीं जानते हैं और आप आँख बंद करके इसमें कूद जाते हैं, तो एक बुरा सौदा आपको पूरी तरह से मिटा देगा।
निकोल स्टोहलर, 44, उद्यमी
स्थान: स्कॉट्सडेल, एरिज़ोना
व्यवसाय: उद्यमी, बहु-परिवार गृह और होटल निवेशक
संपत्तियों की संख्या: 1 होटल और 3 घर
अचल संपत्ति में वर्ष: 8
अब तक किए गए धन: "हमने चार वर्षों के भीतर 2012 में अपने प्रारंभिक निवेश को चौगुना कर दिया।"
क्या आप अचल संपत्ति के लिए आकर्षित किया? हमारी शादी को दो साल हो चुके थे; हमारे पास वास्तव में कोई पैसा नहीं था, इसलिए मैं व्यक्तिगत वित्त पुस्तकों को पढ़ने में बहुत समय बिता रहा था और इस प्रक्रिया के माध्यम से, मैं रिच डैड गरीब पिताजी के पास आया। मैंने निवेश करने के बारे में जानने के लिए हमें एक रियल-एस्टेट सेमिनार में जाने के लिए तुरंत साइन अप किया, और हम सही तरीके से कूद गए।
आपने कैसे शुरू किया? हमें पता चला कि हमारे शहर में विश्वविद्यालय के पास कई संपत्तियां हैं, लेकिन वे उन्हें प्रबंधित नहीं करना चाहते थे, इसलिए हमने उन सभी को विक्रेता वित्तपोषण पर प्राप्त किया। हमें ऋण नहीं निकालना था, लेकिन हमें नीचे भुगतान के साथ आना पड़ा, और हमने ऐसा करने के लिए क्रेडिट कार्ड अग्रिमों का उपयोग किया। हम वास्तव में नहीं जानते थे कि हम क्या कर रहे हैं। वास्तविकता यह है कि संगोष्ठी आपको सम्मोहित कर देती है, लेकिन वे व्यावहारिक प्रबंधन के बारे में नहीं हैं और वास्तव में इसमें क्या जाता है। बहुत सारे टुकड़े थे जो हमें समझ में नहीं आए।
हम इसमें सफल नहीं थे। हमने संपत्तियों को वापस देने के लिए समाप्त कर दिया, हमने उस समय के दौरान पैसा खो दिया, और हमारे पास क्रेडिट कार्ड के अग्रिमों से ऋण था। मैं रात में जाग रहा था, सो नहीं पा रहा था, सोच रहा था कि हम इस छेद से खुद को कैसे चढ़ने वाले थे। हमारा समाधान था कि हम अपना घर बेच दें, और अपने माता-पिता के साथ चले जाएं।
हमने लंबे समय तक फिर से निवेश नहीं किया। फिर 2011 में, मुझे फिर से बग मिला और सोचा कि हम एक बेहतर काम कर सकते हैं। हम दूसरी बार के आसपास सफल रहे हैं, लेकिन हम कभी नहीं भूल पाए हैं कि हम शुरुआत में क्या कर रहे थे।
"मैं रात में जाग रहा था, सो नहीं पा रहा था, सोच रहा था कि हम इस छेद से बाहर कैसे चढ़ने वाले थे।"
क्या एक साथी होना जरूरी है? मुझे नहीं लगता कि यह आवश्यक है, लेकिन यह कार्यभार को साझा करने में मदद करता है।
सबसे पुरस्कृत हिस्सा: लोगों की मदद करना। मेरे पति को हमारी संपत्ति प्रबंधकों में से एक पर गर्व है। उन्होंने जीवन में पहले कुछ गलतियाँ कीं, और अहिंसक अपराधों के लिए जेल में समय बिताया, इसलिए कोई उन्हें मौका नहीं देता था। मेरे पति ने देखा कि वह एक मेहनती और नेतृत्व कौशल वाला व्यक्ति है, इसलिए उन्होंने रस्सियों को सीखने में उनकी मदद की। और जब हमने उस संपत्ति को बेच दिया, तो मेरे पति ने नए मालिकों को उसी सज्जन की सिफारिश की, उन्होंने उसे ले लिया, उसका वेतन बढ़ाया, और अब वह तीन संपत्तियों का प्रबंधन कर रहा है।
आरंभ करने के लिए आपको कितने पैसे की आवश्यकता है: क्या आप संपत्ति में रहने वाले हैं, या क्या आपके पास पहले से ही अपना प्राथमिक निवास है और आप इसे पूरी तरह से एक निवेश संपत्ति के रूप में खरीदने जा रहे हैं? यह वास्तव में महत्वपूर्ण निर्णय है क्योंकि यदि आप संपत्ति में रहने जा रहे हैं, तो आप एफएचए (संघीय आवास प्रशासन) ऋण, वीए (अनुभवी मामलों) ऋण, या बहुत कम पैसे वाले ऋण प्राप्त कर सकते हैं। यदि वास्तव में, एक VA शून्य से नीचे पैसा है।
यह बाजार पर निर्भर करता है, लेकिन अभी आपको लगभग 25 प्रतिशत खरीद मूल्य की आवश्यकता है। अभी अधिकांश देश के लिए, आप एक घर के लिए लगभग 200, 000 डॉलर खर्च कर सकते हैं, और आपको इसके 25 प्रतिशत की आवश्यकता होगी। आपको कुछ रिजर्व की भी आवश्यकता होगी।
शुरुआती लोगों के लिए सर्वश्रेष्ठ टिप: रियल एस्टेट अच्छी तरह से इसके लायक है, लेकिन यह सही नहीं है, इसलिए सही स्तर पर अपनी अपेक्षाएं प्राप्त करें। धीमी गति से निर्माण की योजना बनाएं - शायद एक वर्ष में एक संपत्ति।
इसके अलावा, मदद के लिए पूछें। अधिकांश अन्य निवेशक आपकी मदद करेंगे - एक सामुदायिक समूह या मीटअप में जाने के लिए। और BiggerPockets.com अचल संपत्ति में निवेश करने की तलाश में किसी के लिए सबसे मूल्यवान मुफ्त संसाधनों में से एक है।
कीशा ब्लेयर, 40, मकान मालिक
स्थान: ओटावा, कनाडा
व्यवसाय: जमींदार, उद्यमी
संपत्तियों की संख्या: 3 (कनाडा में 2 और न्यूयॉर्क में 1)
अचल संपत्ति में वर्ष: 10
अब तक किया गया धन: यह मुझे उस प्रकार की वित्तीय स्वतंत्रता प्रदान करता है, जहां मुझे पता है कि क्या मुझे समय निकालने की आवश्यकता थी। मेरे पति की मृत्यु हो जाने के बाद, मैंने एक वर्ष की अवैतनिक सेवा ली और उसके पीछे अचल संपत्ति थी। और एक कारण मैं अपने तीन बच्चों को निजी स्कूल में रखने का खर्च उठा सकता हूं क्योंकि यह अचल संपत्ति है।
आपने कैसे शुरू किया? मुझे एक दशक पहले शुरू किया गया था जब मुझे लगा कि नियोक्ता पेंशन बस प्रदान नहीं कर रहे थे कि वे क्या हो सकते हैं। हमने उस गैप को बनाने के लिए रियल एस्टेट में निवेश करना शुरू किया। उस समय मैं वास्तव में शेयरों के विचार में नहीं था। मुझे मूर्त निवेशों में अधिक दिलचस्पी थी जो मैं देख सकता था। रियल एस्टेट उन मूर्त संपत्तियों में से एक था जिन्हें मैं हर दिन चला सकता था और देख सकता था। हमने केवल एक कोंडो के साथ शुरुआत की थी जो हमारे क्षेत्र में था जो किराए पर लेना मुश्किल नहीं होगा क्योंकि यह एक ऐसे क्षेत्र में था जो स्कूलों, पार्कों, बस स्टॉप और कई सुविधाओं के करीब था।
क्या एक साथी होना जरूरी है? मैंने अपने पति के जीवित होने पर अचल संपत्ति में निवेश करना शुरू किया। हमने मिलकर किया। [उसके मरने के बाद] मैंने [गुण] रखने और इसे अकेले जाने का फैसला किया। मैंने अपने सभी निवेशों को रखा और यह मेरी अब तक की सबसे अच्छी बात है। मैं एकल महिलाओं या यहां तक कि उन विधवाओं को प्रोत्साहित करूंगा कि वे रियल एस्टेट को निवेश के रूप में मानें। यह अकेले किया जा सकता है।
"जब जीवन अचानक बदल जाता है, तो आप जैसे हैं, भगवान का शुक्र है कि मेरे पास ये निवेश हैं। महिलाओं को अपने निवेश में विविधता लाने के बारे में सोचना चाहिए। यह हमेशा तैयार रहना अच्छा है।"
सबसे चुनौतीपूर्ण हिस्सा: मेरे पति के निधन के बाद, यह वास्तव में चुनौतीपूर्ण था। वह ज्यादातर काम संपत्ति के संदर्भ में और उसे बनाए रखने के लिए करेगा। वह एक सीपीए भी था, इसलिए वह कर समय आने पर लेखांकन करता। मैंने एक संपत्ति प्रबंधक को काम पर रखा है। यह अधिक महंगा था, लेकिन अधिक सुविधाजनक था।
दूसरी चीज जो मुझे चुनौतीपूर्ण लगती है वह है रिक्तियां। मान लीजिए कि आपके पास छह महीने के लिए रिक्ति है, तो आपको बिना किसी आय के उस संपत्ति को लंबे समय तक रखना होगा। और रिक्तियों के साथ टर्नओवर आता है और संपत्ति को नए किरायेदारों के लिए फिर से तैयार करना पड़ता है। टर्नओवर महंगा है।
सबसे पुरस्कृत भाग: युवा बच्चों की देखभाल करने के लिए, या अन्य रुचियों या करियर को आगे बढ़ाने के लिए लचीलापन। मैं इन बातों के बारे में सोचते हुए भी नहीं गया, लेकिन तब मेरे पति की मृत्यु हो गई जब मैं सिर्फ 31 साल का था। जब आपका जीवन अचानक एक मोड़ लेता है, तो आप जैसे हैं, भगवान का शुक्र है कि मेरे पास ये निवेश हैं क्योंकि ये मुझे लेने में मदद करेंगे बच्चों की देखभाल। महिलाओं को अपने निवेश में विविधता लाने के बारे में सोचना चाहिए। आप कभी नहीं जानते हैं और तैयार रहना हमेशा अच्छा होता है।
आरंभ करने के लिए आपको कितना पैसा चाहिए: आपके पास पर्याप्त धन और एक वित्तीय तकिया होना चाहिए। इसे करने के कई तरीके हैं- लीवरेजिंग, रिफाइनेंसिंग, एचआईएलओसी (होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट)। लेकिन जो भी हो, अपने आप को बहुत अधिक लाभ न करें।
किसी आंकड़े को इंगित करना कठिन है, लेकिन आपको डाउन पेमेंट और रखरखाव के लिए पर्याप्त होना चाहिए। रखरखाव के लिए, मैंने प्रति माह $ 150 जैसी एक छोटी राशि निर्धारित की। बस इतना है कि अगर कुछ होता है, अगर कोई आपात स्थिति है, तो मैं इसे वित्त कर सकता हूं।
आपको किरायेदार के साथ तीन से छह महीने के लिए भी बजट देना चाहिए। ज्यादातर मामलों में, आप किरायेदारों के बिना एक संपत्ति के साथ समाप्त होते हैं और आप समापन तिथि के बाद तक किरायेदारों के लिए विज्ञापन नहीं दे सकते हैं, जिससे कि आपको चार महीने वापस मिल सकते हैं - सबसे खराब स्थिति, छह महीने। आपको पता चल सकता है कि वे आदर्श नहीं हैं और आपको उन्हें नीचे करना होगा क्योंकि आपको लगता है कि यह काम नहीं कर सकता है। मुझे सही किरायेदार खोजने में सक्षम होने के लिए आय से गुजरना पड़ा है।
शुरुआती लोगों के लिए सर्वश्रेष्ठ टिप: मेरी सबसे अच्छी सलाह उन क्षेत्रों पर गौर करना है जहां संपत्ति की कीमतें न केवल बढ़ रही हैं, बल्कि शहर के गलियारे में, व्यवसायों के पास, विश्वविद्यालयों के आसपास, किराएदारों के लिए भी आकर्षक होंगी। भले ही यह थोड़ा अधिक महंगा हो, लेकिन यह निश्चित रूप से काम करता है क्योंकि रिक्ति और टर्नओवर के लिए जोखिम कम है। और मैं कभी ऐसी संपत्ति में निवेश नहीं करता, जिसमें मैं नहीं रहूंगा।
